Kupovina prvog stana je jedna od najvećih finansijskih odluka koje većina ljudi donese tokom života. Zanimljivo je da se mnogi više fokusiraju na pitanje „Koliko banka može da mi odobri?“ nego na ono koje je zapravo važnije: „Koliko mogu bezbedno da otplaćujem narednih 20 ili 30 godina?“
Ako trenutno obilazite banke, gledate oglase i pokušavate da uklopite želje sa mogućnostima, verovatno ste već primetili da odgovori nisu baš jednostavni. I nisu.
Visina kredita zavisi od mnogo faktora, ali jedan od njih je važniji od svih ostalih – odnos vaše zarade i buduće rate.
Nije važno koliko možete da dobijete, već koliko možete da vraćate
Ako biste mene pitali za kratko pravilo, rekao bih ovako: rata stambenog kredita ne bi trebalo da optereti vaš kućni budžet do granice na kojoj svaka neplanirana situacija postaje problem.
Banke procenjuju kreditnu sposobnost na osnovu prihoda, postojećih obaveza i podataka iz Kreditnog biroa. Međutim, banka procenjuje rizik za sebe, dok vi treba da procenite rizik za svoj životni standard.
Zbog toga nije uvek pametno prihvatiti maksimalan iznos koji vam banka nudi.
Na primer:
| Neto primanja domaćinstva | Preporučeno opterećenje budžeta |
| 80.000 RSD | do 25% prihoda |
| 120.000 RSD | 25% do 30% prihoda |
| 180.000 RSD | do 35% prihoda |
| Preko 250.000 RSD | individualna procena |
Ovo nije pravilo banaka već praktičan okvir koji mnogi finansijski savetnici koriste kako bi ostalo dovoljno prostora za redovne troškove, nepredviđene situacije i štednju.
Kako banke procenjuju kreditnu sposobnost
Kreditna sposobnost predstavlja procenu koliko je neko u mogućnosti da redovno izmiruje kreditne obaveze. U procenu ulaze visina primanja, postojeći krediti, dozvoljeni minus, kreditne kartice i istorija zaduživanja.
E sad dolazimo do dela koji mnoge iznenadi.
Dvoje ljudi može da ima potpuno istu platu, a da dobije različitu ponudu banke.
Zašto?
Zato što jedan možda otplaćuje keš kredit, koristi kreditnu karticu ili ima administrativnu zabranu, dok drugi nema nijednu obavezu.
Najčešće se proverava:
- visina redovnih mesečnih prihoda
- ugovor o radu
- postojeća zaduženja
- podaci iz Kreditnog biroa
- godine starosti i rok otplate
Kreditna sposobnost predstavlja finansijsku sposobnost klijenta da vrati uzeti zajam zajedno sa pripadajućom kamatom u ugovorenom roku.
Zbog toga je često korisno da pre odlaska u banku zatvorite manje dugove ako je to moguće.
Koliku ratu realno možete da podnesete
Hajde da pričamo malo konkretnije.
Ako zarađujete 100.000 dinara mesečno i rata kredita vam iznosi 55.000 dinara, ostaje vam 45.000 dinara za račune, hranu, gorivo, održavanje automobila, eventualnu decu, lekove i sve ostalo.
Kada se ovako postavi računica, stvari postaju mnogo jasnije.
Mnogi kupci prvog stana gledaju cenu nekretnine, a retko sednu da naprave projekciju sopstvenih troškova za narednih nekoliko godina.
Pre nego što donesete odluku, zapišite:
- mesečne prihode
- prosečne mesečne troškove
- godišnje troškove registracije vozila
- troškove odmora
- planirane velike kupovine
- iznos koji želite da ostane za štednju
Tek kada sve to stavite na papir, videćete kolika rata zaista ima smisla.
Gde kupci danas najčešće traže prvi stan
Tržište nekretnina se dosta promenilo poslednjih godina. Nekada su kupci uglavnom obilazili agencije i čekali da im neko preporuči stan. Danas većina prvo provodi sate pregledajući oglase.
Posebno je zanimljivo što se mnogi kupci fokusiraju na lokacije koje nude dobar balans između infrastrukture, prevoza i mogućnosti daljeg razvoja kraja.
Kada je u pitanju novogradnja, Novi Beograd nalazi se među lokacijama koje privlače veliku pažnju kupaca prvog stana zbog velikog broja novih projekata, razvijene saobraćajne mreže i raznovrsne ponude stanova.
Naravno, nije svaki kraj dobar izbor za svakoga. Nekome je važna blizina posla, nekome škole, a nekome mogućnost da za isti novac dobije nekoliko kvadrata više.
Zato lokaciju uvek posmatrajte zajedno sa mesečnom ratom, a ne odvojeno.
Zašto učešće pravi veću razliku nego što većina misli
Jedna od najčešćih grešaka jeste gledanje samo visine rate.
Mnogo važnije pitanje glasi: koliko novca ulažete na početku?
Kod standardnih stambenih kredita banke najčešće traže učešće od 10% do 20% vrednosti nekretnine, dok pojedini programi za mlade imaju posebne uslove.
Pogledajte primer:
| Cena stana | Učešće 10% | Učešće 20% |
| 100.000 € | 10.000 € | 20.000 € |
| Iznos kredita | 90.000 € | 80.000 € |
Razlika od 10.000 evra možda deluje velika u trenutku kupovine.
Međutim, tokom 25 ili 30 godina otplate ta razlika utiče na:
- visinu mesečne rate
- ukupan iznos kamate
- ukupnu cenu stana
Zbog toga nekada ima smisla sačekati još nekoliko meseci ili godinu dana kako biste povećali učešće.
Da li ste znali?
Program subvencionisanih stambenih kredita za mlade omogućava kupovinu prve nekretnine uz minimalno učešće od 1%, uz određene uslove i ograničenje do 35.godina i maksimalnim iznosom kredita od 100 000 evra.
Maksimalan kredit nije uvek najbolji kredit
Ovde dolazimo do jednog zanimljivog paradoksa.
Ljudi često budu zadovoljni kada saznaju da mogu da dobiju veći kredit nego što su očekivali.
A onda nekoliko godina kasnije shvate da su kupili stan koji im je značajno opteretio budžet.
Setite se samo koliko se stvari promene za deset godina.
Menjate posao.
Dobijete dete.
Kupujete automobil.
Pojavljuju se troškovi koje danas možda ni ne planirate.
Zato je korisno ostaviti određenu rezervu.
Ako možete da dobijete kredit od 130.000 evra, možda je finansijski zdravije da kupite stan koji zahteva kredit od 110.000 evra.
To nije uzdržanost radi uzdržanosti.
To je prostor za normalno funkcionisanje bez stalnog razmišljanja o narednoj rati.
Kako da napravite svoju računicu pre odlaska u banku
Većina ljudi prvo zakaže sastanak u banci.
Ja bih uradio obrnuto.
Prvo napravite svoju računicu.
Evo jednostavnog postupka:
Korak 1: Saberite sva mesečna primanja.
Korak 2: Oduzmite redovne troškove.
Korak 3: Dodajte procenu troškova održavanja stana.
Korak 4: Ostavite fond za hitne situacije.
Korak 5: Tek tada izračunajte maksimalnu ratu.
Za dodatne procene mogu da posluže i kreditni kalkulatori koje nude banke i finansijske platforme, mada konačni uslovi zavise od pojedinačne procene banke.
Ovakav pristup možda deluje sporije, ali obično dovodi do mnogo sigurnijih odluka.
Greške koje kupci prvog stana najčešće prave
Posle razgovora sa ljudima koji su prošli kroz ovaj proces, primetio sam nekoliko obrazaca koji se stalno ponavljaju.
Najčešće greške su:
- fokusiranje samo na cenu stana
- zanemarivanje troškova opremanja
- korišćenje celokupne ušteđevine za učešće
- prihvatanje maksimalnog iznosa kredita
- nedovoljno poređenje ponuda banaka
- ignorisanje troškova notara, procene i osiguranja
Jedan od najvećih problema nastaje kada neko potroši svu ušteđevinu na kupovinu stana i ostane bez finansijske rezerve.
Tada i manji neplanirani trošak može da napravi ozbiljan problem.
Često postavljana pitanja
Zaključak
Ako bih morao da sažmem celu temu u jednu rečenicu, rekao bih da idealan kredit nije najveći koji možete da dobijete, već onaj koji možete mirno da otplaćujete godinama.
Prvi stan treba da vam reši stambeno pitanje, a ne da svakog meseca stvara pritisak zbog rate. Zato pre gledanja kvadrata i rasporeda prostorija prvo pogledajte svoj budžet. Kada brojke imaju smisla, mnogo je lakše pronaći stan koji odgovara i vašim planovima i vašoj zaradi.